Boom inwestycyjny na polskim rynku data center

This post is also available in: English

Nie słabnie zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem data center. Budowy, rozbudowy, adaptacje hal i zakupy atrakcyjnych działek – najlepiej z pozwoleniami i przydziałem mocy. Regiony chmurowe największych hiperskalerów, pandemia, praca zdalna, zachowanie ciągłości biznesu i przyspieszona cyfrowa transformacja firm tylko podgrzewają temat.

Rok 2020 był wyraźnie najlepszy od czterech lat, jeśli chodzi o podaż nowej powierzchni na rynku data center w Polsce. Jest to jednak tylko początek kolejnej fali dużych inwestycji. Z najnowszej edycji 2021 raportu PMR nt. centrów danych „Rynek centrów danych w Polsce 2021. Analiza rynku i prognozy rozwoju na lata 2021-2026” wynika, że całkowita moc dostępna dla klientów na rynku komercyjnych usług data center w Polsce w 2020 r. wynosiła blisko 89 MW. W perspektywie sześciu lat wartość ta się podwoi.

Rynek warszawski dominuje

Rozmowy z dostawcami usług data center pokazują, że nowe inwestycje i rozbudowy widać w różnych częściach kraju: we Wrocławiu, na Śląsku, w Trójmieście, Krakowie i Poznaniu. Mimo wszystko dominującym ośrodkiem jest rynek warszawski. Spośród wszystkich centrów przetwarzania danych i komercyjnych serwerowni w Polsce najwięcej działa w Warszawie. Oficjalnym otwarciem swojego nowego obiektu w Warszawie pochwaliła się niedawno Netia.

Analiza 40 lokalizacji wiodących obiektów potwierdza trend dominacji warszawskich lokalizacji CPD, których na top liście było na początku 2021 r. w sumie 24 – czyli o dwie więcej niż rok wcześniej. Planowane w najbliższym czasie inwestycje każą zakładać, że udział Warszawy będzie nadal rósł. Warszawa generuje zdecydowanie największy popyt na usługi datacentrowe, w tym na kolokację. Jest to też jednak rynek najbardziej konkurencyjny i wymagający. Realizacja kolejnych inwestycji na rynku warszawskim, w krótkim czasie będzie oznaczać dodanie 12 tys. m² nowej powierzchni IT dla klientów.

Struktura geograficzna i wielkość CPD

Zdecydowaną większość centrów przetwarzania danych w Polsce nadal stanowią obiekty małe, o powierzchni poniżej 200 m². Jeśli uwzględniać powierzchnię wyłącznie pod szafy, to takich obiektów zlokalizowaliśmy, według stanu na początek 2021 r., 42. Dodając do tego serwerownie o powierzchni od 200 do 500 m², otrzymujemy w sumie 72 obiekty. Obrazuje to trend znacznego rozdrobnienia polskiego rynku CPD. Jeśli chodzi o największe obiekty, w przypadku powierzchni netto w styczniu 2021 r. istniał w Polsce jeden komercyjny obiekt (Centrum Danych ATMAN), którego metraż pod szafy przekracza 4 tys. m² i jeden w przedziale 2,5 tys.-4 tys. m² (T-Mobile), choć blisko wejścia w ten przedział był Beyond.pl (powierzchnia netto drugiego CPD to 2,4 tys. m²). Warto podkreślić, że największe CPD w kraju to w istocie kompleks kilku serwerowni budowanych sukcesywnie przez ATM w kolejnych latach i w praktyce ich powierzchnia składa się na wspomniany wynik. W przypadku doliczenia do powierzchni pod same serwery również powierzchni towarzyszących okaże się, że obiektów o powierzchni ponad 4 tys. m² jest siedem, podczas gdy tych w przedziale 2,5 tys.-4 tys. m² – osiem.

Ewolucja rynku: podział na hurt i detal

Nadal spodziewamy się sukcesywnego wzrostu zapotrzebowania na usługi kolokacji w kraju oraz pojawienia się na rynku nowych odbiorców zagranicznych. Kapitalne znaczenie mają nowe inwestycje dostawców zagranicznych, które przełożą się na wzrost przychodów generowanych na rynku przez odbiorców i od klientów spoza Polski. W praktyce duże projekty inwestycyjne nierzadko oznaczają sprzedaż w modelu hurtowym i zakontraktowanie klientów jeszcze przed zakończeniem procesu budowlanego. Rynek będzie w efekcie coraz bardziej zmieniał swój charakter i podzieli się na dwie osobne części: hurtową i detaliczną. Sygnał do takich zmian dały inwestycje związane z regionami chmurowymi największych dostawców globalnych (Google i Microsoft). W kolejnych latach, naszym zdaniem, trend podziału rynku jeszcze się zintensyfikuje. Zdecydowanie wzrośnie wielkość rynku w rozumieniu podaży mocy i przestrzeni w centrach danych o charakterze hiperskalowym. Równolegle będzie rozwijał się rynek detaliczny, którego wzrost będą stymulować również duże inwestycje, popularyzacja chmury, szczególnie tej w modelu hybrydowym.

Amerykański koncern Vantage Data Centers (VDC) poinformował o uzyskaniu pozwoleń dla realizacji I etapu kompleksu w Warszawie. VDC zapowiadał już nawet wcześniej uruchomienie pierwszego modułu 8MW w 2021 r., jednak z naszej wizytacji miejsca inwestycji wynika, że finalizacja prac przesunie się na kolejny rok. Docelowo plany inwestora zakładają budowę kompleksu o powierzchni brutto 50 tys. m² i IT netto 21 tys. m². Nie ma innej możliwości zagospodarowania tak dużej powierzchni na rynku polskim niż w modelu typowo hurtowym.

Dużą inwestycję o charakterze hiperscalowym realizuje w Warszawie EdgeConneX. Plany ekspansji w Polsce, po nabyciu działki z pozwoleniem na budowę i przydziałem mocy, komunikuje francuska spółka DATA4. Swój własny projekt hiperskalowy przygotowuje też Equinix. W II kw. 2021 r. dostawca oficjalnie zapowiedział dwuletni program powstania 32 obiektów hiperskalowych na całym świecie o dostępnej mocy 600 MW. Projekt będzie realizowany w formule joint venture w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonych wspólnie z GIC, funduszem z Singapuru prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości. Po zamknięciu transakcji i zakończeniu budowy, portfolio centrów danych xScale o wartości 6,9 mld $ będzie obejmować trzy regiony (Ameryki, Azję i Europę), z głównym naciskiem na Europę, w tym również rynek polski. Dokładny rozkład centrów danych xScale w Europie wygląda następująco: Dublin (trzy centra danych xScale), Frankfurt (5), Helsinki (1), Londyn (2), Madryt (2), Mediolan (1), Paryż (4) i Warszawa (1). Equinix zakłada zacieśnienie współpracy z największymi na świecie dostawcami usług w chmurze, w tym Alibaba Cloud, Amazon Web Services, Google Cloud, IBM Cloud, Microsoft Azure i Oracle Cloud Infrastructure, którzy już teraz są obecni w centrach danych Equinix.

Zgodnie z warunkami umów, GIC będzie posiadał 80% udziałów w przyszłych przedsięwzięciach joint venture, a Equinix pozostałe 20% udziałów. Equinix wystąpił już o wymagane zgody regulacyjne. W przypadku rynku polskiego do UOKiK w II kw. 2021 r. wpłynął stosowny wniosek dotyczący koncentracji. Planowana koncentracja polega na utworzeniu przez Euro Rowan (Grupa Kapitałowa GIC) oraz Equinix, wspólnego przedsiębiorcy pod nazwą EMEA Hyperscale 2 C.V. z siedzibą w Amsterdamie. Spółka JV będzie spółką holdingową dla portfolio centrów danych hiperskalowych zlokalizowanych w różnych lokalizacjach, może również poszukiwać terenów pod budowę takich centrów.

Konsolidacja rozdrobnionego rynku

Czynnikiem bardzo istotnym dla rozwoju rynku polskiego jest doświadczenie, które wprowadzają pojawiający się nowi inwestorzy, znający doskonale mechanikę i realia branży data center w skali globalnej. Ma to tym większe znaczenie, że podmioty te będą z sukcesem i zgodnie z naszymi przewidywaniami konsolidować rynek. Wśród potencjalnych inwestorów wykazujących zainteresowanie rynkiem polskim są, oprócz wspomnianych już wcześniej, również Interxion, KDDI, e-shelter i Digital Realty (DR). Z tym ostatnim podmiotem wiąże się długo oczekiwane przejęcie ATM, lidera rynku kolokacji w Polsce. Nowym właścicielem ATM w IV kw. 2020 r. została bowiem spółka Global Compute Infrastructure kierowana przez Scotta Petersona, amerykańskiego inwestora i jednego z założycieli Digital Realty, związanego ze spółką przez 14 lat. Pod koniec ubiegłego roku DR posiadała udziały w ponad 220 centrach danych na całym świecie.

Naszym zdaniem postępująca koncentracja kapitału w Polsce i nowi inwestorzy to absolutnie nadrzędny czynnik rozwoju rynku w kolejnych latach, który przeskaluje poziom przychodów z usług data center mocno w górę. Nie sposób zakładać, że cała lista poważnych projektów inwestycyjnych realizowana i planowana przez dużych inwestorów jest obliczona inaczej niż na wygenerowanie stosownego zwrotu z zadysponowanych środków w rozsądnym czasie.